2017年12月10日，甲方A房地產公司與乙方俞某簽訂的《商鋪認購書》，俞某向A房地產公司認購該公司地塊的一、二、三層店面，面積約2378平方米，總價款17275萬元。雙方約定俞某在簽訂本認購書后10日內支付給A房地產公司訂金6360萬元。A房地產公司應當在收到俞某訂金后30日內領取《商品房預售許可證》，并與俞某簽訂《商品房買賣合同》。丙方魏某以個人名義為房地產公司做了擔保。

　　合同簽訂后，在付款之后不久，俞某了解到A房地產公，不僅無法按期辦理《商品房預售許可證》，甚至在與B房地產公司(魏某為實際控制人)進行房屋買賣時，B將合同約定的房屋作為了自己貸款的抵押物，所以未繼續支付訂金余款500萬元。后A房地產公司后將《商鋪認購書》項下的商鋪轉賣他人。A房地產公司最終于2018年6月取得《商品房預售許可證》。

　　俞某認為，A房地產公司已經喪失了商業信譽，完全不再具有合作的信任基礎，所以他要求行使不安抗辯權，并主張對方違約，要承擔違約金。

　　(不安抗辯權：在有先后履行順序的雙務合同中，先履行義務的一方有確切證據證明對方當事人有難以履行的情形時，在對方當事人未履行或未為合同履行提供擔保之前，有暫時中止履行合同的權利。)

　　俞某的主張能得到支持嗎?該訴求主要由三個方面構成，首先合同要有效，這是前提，在該前提下，行使不安抗辯權和主張對方違約是他的主要訴求

　　一、該認購書是否有效?

　　該《商鋪認購書》明確約定在A公司取得《商品房預售許可證》后，應另行簽訂商品房買賣合同，故應當認定《商鋪認購書》是雙方當事人為將來簽訂商鋪買賣合同而事先達成的合意，為商品房買賣預約合同。同時該認購書為雙方當事人真實意思表示，內容不違反國家法律、行政法規的禁止性規定，應認定有效。

　　二、俞某少支付500萬元訂金是否屬于行使不安抗辯權?

　　不安抗辯權，按《合同法》規定，是指先給付義務人有確切證據證明后給付義務人的履行能力明顯降低，有不能為對待給付的現實危險的，有權中止履行。具體到本案中，根據《商鋪認購書》的約定，俞某是先給付義務人，A房地產公司是后給付義務人，一般情況下，俞某應先履行自己的義務，即支付6360萬元的訂金。

　　但是如果有確切證據證明對方有下列4個情形之一的，可以中止履行：

　　(一)經營狀況嚴重惡化;

　　(二)轉移財產、抽逃資金，以逃避債務;

　　(三)喪失商業信譽;

　　(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形

　　俞某認為，A房地產公司存在喪失商業信譽的情形，依據是其與B房地產公司簽訂另一購房合同后，B房地產公司將合同約定的房屋設定抵押。然而，B房地產公司與A房地產公司是兩個不同的法人，以案外人違約為由在本案合同履行中行使不安抗辯權，不符合合同相對性原則。因此該理由不被采納。

　　同時，法律規定在行使不安抗辯權，中止履行的，應當及時通知對方。但俞某并沒有證據證明自己履行過通知義務。

　　綜合以上兩個理由，最終俞某關于其行使不安抗辯權的主張沒有被法院支持。

　　三、俞某與A房地產公司究竟是誰違約?

　　由于俞某關于不安抗辯權的主張沒有被支持，因此其沒有繼續支付訂金的行為屬于中止履行。同時，俞某在知道A房地產公司于2018年取得《商品房預售許可證》后，沒有向A房地產公司要求繼續支付訂金余額，實際上也未支付。

　　因此，應當認定俞某至今沒有依約付清6360萬元訂金，俞某負有先履行義務，在其沒有完全履行義務的情況下，屬于俞某違約，所以無權向A房地產公司主張違約金。

　　本案《商鋪認購書》解除后，雙方當事人的權利義務終止。因房屋交易尚未完成，應當返還一方占有另一方的財產。A房地產公司占有俞某的5860萬元購房訂金及所生利息，理應一并返還。

　　最終法院判決：解除當事人簽訂的《商鋪認購書》;房地產公司向俞某支付5860萬元及其利息;沒有支持俞某關于違約金的訴訟請求

　　在實際的商品房屋買賣過程中，經常會發生種種復雜的情況，并非如法律條文一樣黑白分明，此時要判斷究竟是誰違約，就要將法律規定與事實情況結合起來，就比如本案中，俞某不僅沒有意識到合同具有相對性，也不了解不安抗辯權究竟怎么適用。因此如果購買房屋出現糾紛，要第一時間咨詢專業律師的意見，防止將自己也陷入違約的境地。