根據2019年3月28日央廣網報道：北京市東城區國瑞·紫金臺的房產項目，2015年業主購買此項目房屋時注明的權利性質是商品房，規劃用途是酒店式公寓。并且在在房屋交易、使用整個過程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他們突然得知，房子屬于商業辦公類項目，上市交易要受到北京市2017年相關規定的限制。

　　北京京云業主維權律師團第一時間關注了此事件，并根據多年承辦商品房案件經驗，提出獨家分析如下：

該項目的違法性分析

1、開發商擅自變更土地性質屬嚴重違法行為

　　根據新聞顯示，有的業主購房時看到了政府相關文件顯示是住宅用地，并且在其后整個房屋交易、銀行貸款、戶口遷入等整個辦理方式都跟住宅用地一樣。從這點可以推測，開發商在取得該地塊時應當簽訂的是居住用地出讓合同。并且在整個開發過程中，與市政簽訂供水、供氣等合同及銀行貸款合同都是以住宅用地的性質簽訂的。

　　可能是為了規避限購政策，國瑞城的開發商在樓盤即將上市時通過違法手段變更了土地性質，使得該項目變成了同時具有不限購、能落戶、入學等兼具商業用地性質和居住用地性質雙重優勢的“四不像”項目。

2、開發商涉嫌虛假宣傳

　　開發商在宣傳時雖然合同中寫明房屋用途是酒店式公寓，但同時在廣告中又以70年住宅大產權、可落戶、可入學、可正常辦理銀行貸款等進行宣傳，并且業主也確實按照住宅程序正常辦理下來了。這就會讓業主誤認為本項目就是普通住宅項目，而對寫明的酒店式公寓性質視而不見。

3、政府涉嫌違規變更土地性質行為

　　不管此地塊原本是住宅用地后期變更為商業用地還是原本是商業用地后期變更為住宅用地，都需要經過政府審批，而此項目明目張膽的進行虛假宣傳還沒有受到處罰，表明政府存在監管失職和違法變更土地性質的行為。

國瑞城業主該如何維權？

1、申請調查該項目地塊的土地使用權出讓合同

　　開發商在申請取得該地塊使用權時需要在《土地使用權出讓合同》中寫明該出讓宗地的用途，是住宅用地還是商業用地。從現在情況可知，該地塊必然經歷過出讓合同的變更，律師需要調查變更前后的出讓合同及立項、規劃等一系列前置性文件來判斷問題出現在哪個環節、主要是誰的責任。

2、要求住建部門等主管機關對對該項目違法之處進行查處 3、根據相關證據提起確認行政行為違法等行政訴訟

4、向工商局和消協等機構投訴開發商的虛假宣傳行為

國瑞城業主的權利有哪些？

要求退房并取得賠償

　　根據《商品房銷售管理辦法》和《合同法》相關規定開發商未告知業主私自進行規劃的變更屬于根本違約行為，業主有權要求退房，并且開發商要承擔相應的違約責任

　　北京京云業主維權律師團是全國知名商品房業主維權團隊，擁有房地產專業資深律師十余人，累計代理業主維權類案件百余件，為客戶挽回經濟損失上億元。