唯一的一套住房被老公賣了，我能追回來嗎？

京云業(yè)主維權(quán)律師

2019-12-04 14:58:59

【摘要】關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)，房產(chǎn)糾紛，買賣合同糾紛一、法理分析：在我們的日常中，以家庭為單位購(gòu)房的時(shí)候，房屋登記往往只登記在了夫妻一方的名下，但是，只要是夫妻關(guān)系存續(xù)期間，用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)

關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)，房產(chǎn)糾紛，買賣合同糾紛
一、法理分析：
在我們的日常中，以家庭為單位購(gòu)房的時(shí)候，房屋登記往往只登記在了夫妻一方的名下，但是，只要是夫妻關(guān)系存續(xù)期間，用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，一般都認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，是否加名字，其實(shí)對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)沒有實(shí)質(zhì)的影響，這一點(diǎn)也經(jīng)常會(huì)被很多人誤解。此外，我們經(jīng)常碰到“擅自處理房產(chǎn)”的糾紛，包含兩種情況：
一種是，夫妻一方想要賣房子，在沒有跟另一半商量或者商量后未達(dá)成一致后，擅自將房子出賣給第三人了，這就造成另一方重大的財(cái)產(chǎn)損失，另一半主張買賣合同無效；另一種是，另一半是知道賣房子這件事的，但是在合同簽訂后，由于房屋漲價(jià)或者其他原因，反悔了，不想賣了，然后會(huì)以不知情或未經(jīng)同意為由請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效。
那么，遇到這樣的問題，該怎么解決呢？我們應(yīng)該如何認(rèn)定這份買賣合同的效力呢？在司法實(shí)踐中，我們通常按照“善意取得”制度來處理。
什么是善意取得？
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得有5個(gè)構(gòu)成要件：
（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿上出現(xiàn)了權(quán)屬登記錯(cuò)誤，如按份共有或共同共有的房屋登記在一個(gè)人名下；
（2）不動(dòng)產(chǎn)的登記名義人以自己的名義對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)無權(quán)處分，例如出賣、互易、抵債、出資等；
（3）受讓人在受讓時(shí)是善意的，例如在主觀上不知道對(duì)方的登記錯(cuò)誤，而且有理由相信本人就有處分權(quán)等；
（4）轉(zhuǎn)讓的價(jià)格是合理的，判斷的標(biāo)準(zhǔn)就是根據(jù)房子的情況及市場(chǎng)價(jià)格等；
（5）已經(jīng)辦理過戶登記手續(xù)。
因此我們得出一個(gè)結(jié)論，夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

二、相關(guān)案例：
張某和蔡某是一對(duì)夫妻，2007年登記結(jié)婚，婚后購(gòu)買了一套婚房，登記在張某的名下。2019年，張某為了生意經(jīng)營(yíng)，急需用錢，于是私自就將這套房賣給了朋友王某，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上打了五折，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，付了款，辦了過戶，但是王某并沒有入住進(jìn)去，而是將房屋直接出租給他人了。蔡某因?yàn)槌Ｄ暝趪?guó)外出差，所以對(duì)此毫不知情。2019年下半年蔡某回國(guó)發(fā)現(xiàn)，房門鎖被人換掉，并且房子已經(jīng)過戶到他人名下后，弄清原委后，她找到王某，要求把房子還回來，并愿意把購(gòu)房款還給對(duì)方。但是王某并不配合，說，這個(gè)房子已經(jīng)過戶到我的名下了，我也付了房款，現(xiàn)在這個(gè)是我的房子。
蔡某覺得太冤枉了，這個(gè)房子當(dāng)初也是自己付了部分錢的，現(xiàn)在自己沒有拿到房款，房子也沒有了。于是一紙?jiān)V狀將王某訴至法庭，要求確認(rèn)合同無效。法院經(jīng)過審理，雙方提交了相應(yīng)的證據(jù)，后判定由于張某和王某約定的價(jià)格過低，低于交易地的市場(chǎng)交易價(jià)的70%，雖然已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，但是并不符合善意取得的構(gòu)成要件，因此，支持了蔡某的訴求。

有人會(huì)提出這樣的質(zhì)疑：如果這套房子是夫妻倆唯一的一套住房呢？是不是得優(yōu)先保障居住權(quán)呢？這種質(zhì)疑乍一看很有道理，仔細(xì)推敲，這套唯一住房有可能是豪宅，可以置換另一套住房，有可能是蝸居，出賣后就無房可住，因此各地法院在針對(duì)此類案件的處理中，也會(huì)酌情處理。但是大原則是沒有變化的。當(dāng)然了，我國(guó)的法律也對(duì)這種情況在離婚的時(shí)候做了相應(yīng)的規(guī)定和保護(hù)，如婚姻法司法解釋(三)第11條第2款的規(guī)定，即夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。也就是說，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋，在保護(hù)善意第三人利益后，可能確實(shí)損害了出賣人配偶的權(quán)利。

三、法律依據(jù)：

1、《中華人民共和國(guó)婚姻法》(2001修正)

第十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：
(一)工資、獎(jiǎng)金;
(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益;
(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益;
(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。
夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

2.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋(一)》

第十七條第十七條關(guān)于“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：
(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋(三)》
第十一條一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

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