案例詳情
    2017年9月，王女士通過某中介居間與房東張某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定由王女士購買張某的房屋，房價為180萬元，買賣雙方應(yīng)于買賣合同成立之日分別按照總房價款的1％各自支付傭金。當(dāng)日,王女士還與張某簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定于本協(xié)議簽署后30日內(nèi)簽訂《買賣合同》。張某收了王女士4萬元定金，并出具收款收據(jù)。
    此后，由于房價上漲，張某不愿意出售房屋，也不再簽訂正式《房地產(chǎn)買賣合同》，但同意承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)協(xié)商，張某將已收的定金4萬元退還給王女士，同時另支付違約金4萬元。
    但幾個月后中介公司突然將王女士起訴到法院，要求其支付傭金1.8萬元。王女士表示，中介公司雖促成其與張某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》協(xié)議，但是尚未簽訂正式的《房地產(chǎn)買賣合同》，交易就終止了，居間服務(wù)尚未完成，因此不同意支付傭金。
法院最終酌情扣減傭金數(shù)額，最終酌情判決王女士支付中介服務(wù)費(fèi)5500元。
律師說法
    居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。正式買賣合同的簽訂系為產(chǎn)權(quán)交易過戶備案之需，并非買賣關(guān)系成立的惟一標(biāo)準(zhǔn)，王女士與案外人在中介公司居間下簽訂的《買賣協(xié)議》已具備了房地產(chǎn)買賣合同的主要條款，可認(rèn)定原告作為居間方已促成買賣合同成立，因此有權(quán)收取居間報酬。但是因交易未成，原告未提供簽訂買賣合同、產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交付驗(yàn)收等后續(xù)服務(wù)，其在居間義務(wù)未完成的情況下得到居間報酬與居間義務(wù)履行完畢可得的報酬數(shù)額相等，顯然有違公平原則。因此法院酌情扣減傭金數(shù)額，判決王女士支付中介服務(wù)費(fèi)5500元是比較合情合理。

現(xiàn)在二手房交易市場居間合同未履行的情況下中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
    如今房產(chǎn)交易市場中買賣方違約后中介費(fèi)用基本是全額或高額支付，就現(xiàn)在二手房交易市場中買賣一方因違約、協(xié)商解除合同等以致合同沒有履行的前提下是否還需要支付高額的中介費(fèi)用？就目前房產(chǎn)中介公司都比較重視合同、法律規(guī)定。大型中介公司都有自己的法務(wù)團(tuán)隊(duì)，即使一般房產(chǎn)中介也有合作的律師團(tuán)隊(duì)。在買賣雙方違約后，一張律師函或者一直訴狀要求買賣雙方承擔(dān)中介費(fèi)用。對于購買雙方而言，根據(jù)居間合同約定或中介公司制定的過于保護(hù)自己利益的協(xié)議中確屬違約，而在中介公司強(qiáng)大的法律團(tuán)隊(duì)的招數(shù)之下一般都會妥協(xié)支付合同約定的中介費(fèi)用。
回到案件中，因王女士違約中介公司有權(quán)利向其主張已經(jīng)提供部分服務(wù)的居間費(fèi)用，但是主張全部居間費(fèi)用被法院駁回。因此中介的居間服務(wù)費(fèi)用是根據(jù)其提供的居間服務(wù)程度確定，而非全部都是依據(jù)合同而言。

接下來我們具體了解下房產(chǎn)中介以及法律所規(guī)定的居間合同：
房地產(chǎn)中介公司的性質(zhì)
    房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動、委托代理業(yè)務(wù)或價格評估等活動的總稱。
    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個人或機(jī)構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人)完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易順利實(shí)現(xiàn)一系列居間、代理、行紀(jì)等中介活動，是以提取傭金為經(jīng)營特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務(wù)工作的中介服務(wù)。
居間協(xié)議法律規(guī)定
    房產(chǎn)中介公司介入二手房產(chǎn)買賣雙方購房交易中屬于法律上所稱的居間合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十四條　居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。
    第四百二十六條　居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。
居間人促成合同成立的，居間活動的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。
    第四百二十七條　居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。
房產(chǎn)中介作為居間人為房屋買賣雙方提供購房房源、客源、買賣等服務(wù)。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定可獲得相應(yīng)的居間費(fèi)用，且居間費(fèi)用有買賣雙方承擔(dān)。

但！若買賣雙方解除了購房合同自行解決糾紛。或一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。關(guān)于居間協(xié)議中的居間服務(wù)費(fèi)用還需要以合同約定承擔(dān)嗎？
根據(jù)《合同法》第四百二十七條　居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用、《最高人民法院指導(dǎo)案例》。若因買賣方違約原因?qū)е沦I賣合同未成立，致使中介公司居間合同未成立，中介公司不能要求買賣方支付合同約定的居間報酬，可要求買賣雙方支付因其委托而在居間活動中實(shí)際支出的必要費(fèi)用。
律師建議：

1. 斟酌合同。在與中介公司簽署《房屋買賣居間協(xié)議》中，對于中介費(fèi)用約定明確，若合同中有增加己方責(zé)任，擴(kuò)大中介方權(quán)利。可以主張反駁更改。
2. 敢于維權(quán)。在確定與買方或賣方解除合同后，積極與中介公司協(xié)商其實(shí)際服務(wù)費(fèi)用，若協(xié)商不成，建議委托律師應(yīng)對中介公司強(qiáng)大的法律團(tuán)隊(duì)。主張其合法服務(wù)費(fèi)用。