業(yè)主維權,房產(chǎn)糾紛,特殊房屋買賣

法律明令禁止
我國自2017年起，各地陸續(xù)發(fā)布關于限制商改住的規(guī)定，例如3月26日晚上，北京住建委官方網(wǎng)站發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對商住項目進行了全面規(guī)范。公告第一條明確規(guī)定：商業(yè)、辦公類項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽５诙l規(guī)定，房企新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準。另外，相繼深圳，南京，濟南等地都出臺了類似的地方性法規(guī)。
開發(fā)商屢教不改
但即使政府明令禁止，然而還是有不少開發(fā)商選擇鋌而走險，不惜違規(guī)操作。其原因當然還是利益的驅使。辦公類房產(chǎn)的使用面積大,售價高,主要面向單位公司,相對來說較難銷售；而公寓類房產(chǎn)使用面積小,居住功能齊全,既可居住又能辦公，銷售市場更為廣泛,要好賣得多。所以,對于開發(fā)商而言，他們就熱衷于把辦公用房變?yōu)楣ⅰＲ_成這個目的，除了將辦公公房違規(guī)地改為公寓進行銷售之外,很多開發(fā)商在建設商服項目時,也會在原本合規(guī)的基礎上盡量更多得建設公寓產(chǎn)品。但是開發(fā)商得到了利益，卻害苦了業(yè)主，本來花錢買的公寓，其目的在于入住，但卻被告知房屋性質不能居住，購房目的達不到，糾紛自然接踵而至。
這是一個真實案例
17年底，南京某市民A購買了本市一套60平方米的酒店式公寓，單價合下來兩萬多一平米。據(jù)A所說，當時簽訂合同的時候很倉促，并沒有仔細看合同內容。合同上的很多信息也是空白的未填寫狀態(tài)。但是由于之前的宣傳天花亂墜加上對知名開發(fā)商的信任，并沒有提出什么疑問，合同簽訂幾個月后拿到了備案后的合同。直到2019年5月份，A被通知收房并辦理產(chǎn)權手續(xù)，這才發(fā)現(xiàn)自己購買的“酒店式公寓”并不是真正意義上的“酒店式公寓”，房產(chǎn)證上的土地性質標明為“商務金融用地/辦公”。所有的業(yè)主在在簽訂預售合同的時候，銷售人員也沒有說明實際情況。在法律上來說，土地性質不屬于“居住用地”，是不能視為住宅的，更不能享受住宅的一系列政策優(yōu)惠。 而登記為“辦公用房”的，則基本不能用于居住，即便一開始可以混水摸魚，也會一直存在并整治的風險。
京云律師認為
在上述案件中，最重要的爭議點在于開發(fā)商是否存在虛假宣傳，根據(jù)最高院出臺的商品房買賣司法解釋的相關規(guī)定，一般來說，商品房的銷售廣告和宣傳資料在法律上的性質為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應承擔違約責任。開發(fā)商交付的房屋實際情況與廣告嚴重不符，造成購房者買房的根本目的不能實現(xiàn)，其行為屬于違約，應當承擔相應的違約責任。
另外針對銷售人員的口頭承諾的效力問題，我們認為，口頭承諾同樣具有法律效力，銷售人員代表了開發(fā)商。其承諾屬于表見代理的行為，購房者是有理由相信銷售人員具體代理權。開發(fā)商的銷售人員就是專業(yè)從事房地產(chǎn)銷售工作的。購房者時完全有理由相信其作出的承諾有相應的權限。
再者，雖然開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料，在法律性質上屬于要約邀請，合同中并沒有具體約定，但由于開發(fā)商通過種種途徑宣傳其銷售的房屋是可以居住的公寓，這也是直接讓業(yè)主決定買房的重要原因，可以說，開發(fā)商的宣傳是購房者簽訂房屋買賣合同的基礎要素。
再者，如上述情況，這個房產(chǎn)性質為辦公，在法律上來說不能居住。購房者本身達不到購房目的。從合同法上來說，也可以要求解除合同。
京云律師再次提醒
根據(jù)上述最高院司法解釋的這條規(guī)定，商住兩用變辦公，無論開發(fā)商是否存在違規(guī)，只要在銷售時沒有跟業(yè)主進行說明，存在虛假宣傳的情形，業(yè)主便可以以此要求退房或者讓開發(fā)商承擔違約責任。
 
 
原文作者：京云房產(chǎn)律師團 李璇
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