業(yè)主維權(quán),買賣合同糾紛,定金

一、案情簡述：
2019年8月31日，王先生跟寧波某開發(fā)商簽訂的買房訂購協(xié)議，當天交了10萬的定金，約定9月7日來交首付和簽正式的購房合同。王先生也按照約定在9月6日就付了首付。但是在打款環(huán)節(jié)出了岔子。他用了自己和妻子的卡分兩次打款，備注也寫錯了。開發(fā)商這邊收到款后，告訴王先生，這樣操作不可以，要用本人的卡號并且重新備注，他們那邊好做賬。于是開發(fā)商第二天把首付又原封不動的退給了他。后來因為各種事情，王先生自己又不愿意買了，中間經(jīng)過幾次的協(xié)商，無果。開發(fā)商在10月15日就發(fā)了律師函，大概意思是，你5日之內(nèi)過來簽約，我們合同還可以繼續(xù)履行。王先生并未理會。現(xiàn)在開發(fā)商明確表示，王先生已經(jīng)違約，定金沒收。那么，王先生現(xiàn)在想要退定金，還能退嗎？
 
二、案件解析：
1、什么是定金和定金罰則？
定金是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，其目的是為了擔(dān)保主合同的履行。一談起來“定金”，我們的第一反應(yīng)是“定金罰則”，第一，交定金的一方違約，定金沒收不退；第二，收定金的一方違約，定金雙倍返還。上述的案例里，王先生當時交了10萬的定金，開發(fā)商開具了收據(jù)，上面寫明是定金，現(xiàn)在開發(fā)商就是運用的定金罰則沒收了王先生的定金。

1. 什么是訂購協(xié)議？

購房定購書屬于預(yù)約合同，一般包括：房屋基本信息、房屋價格、定金條款、協(xié)商簽訂房屋買賣合同的期限，即設(shè)定一個較短的期限來約束認購人前來進一步協(xié)商簽訂正式的購房合同。認購書簽訂后，購房人必須履行認購書條款所規(guī)定的義務(wù)。那么問題來了，王先生在簽訂了這份訂購協(xié)議后，是否就意味著他必須在9月7日之前跟開發(fā)商簽訂購房合同呢？如果他沒有在約定的日子簽訂，是否構(gòu)成違約？也就是說這10萬元的定金是否能退呢？對此，法律有明確的規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。很顯然，王先生在9月6日的時候已經(jīng)按照定購書的約定支付了首付款，只不過在付款的時候沒有按照開發(fā)商所謂的“備注和流程”進行而已，此時王先生沒有違約，他完全可以跟開發(fā)商再次協(xié)商一個時間，繼續(xù)交易。世事難料，后來幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，不管基于什么考慮，王先生不買房子了，這個時候就是違約了？此時要看違約的原因，主觀上不買的話，定金條款生效，是很難要回來的。但是有些地方的開發(fā)商，因為房子不愁賣，你跟置業(yè)顧問聊的好，沒有影響他再次銷售，開發(fā)商也會“網(wǎng)開一面”，走了流程，兩個月的時間也就把錢退給你了。如果說王先生是因為客觀原因，如政策等，雙方?jīng)]有辦法繼續(xù)履行合同等，此時雙方當事人都不存在違約，也就不用承擔(dān)違約責(zé)任。定金合同解除，開發(fā)商返還定金。

1. 實踐中如何操作呢？

一定要找對不買房的理由，千萬不要說，自己不要了，家里人不同意等等，這樣只會說明自己主觀上不履行合同，給對方留下把柄。要找開發(fā)商的“漏洞”，房子的問題等。有的地方的開發(fā)商可能就是欺軟怕硬，有時候一封律師函可能就把問題解決了。有時候開發(fā)商就是不給退定金，這時候就可以在律師的指導(dǎo)下，通過舉報或訴訟等方式進行法律維權(quán)。總而言之，定金好不好退，是要分情況的，什么情況下可以退？雙方協(xié)商一致，雙方都沒有過錯或都有過錯的情況下。
三、律師評析：
業(yè)主在購房的過程中，開發(fā)商普遍的做法都是在簽訂正式的購房合同前簽訂定金合同，但是由于房產(chǎn)市場多變因素繁多，定金糾紛時有發(fā)生。最高院在司法解釋中明確規(guī)定，因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還給業(yè)主，在司法實踐中，當事人均無違約行為，只是就相關(guān)條款協(xié)商不一致的，不可抗力和其他當事人意志以外的因素造成的，這兩種情形會被認定為不可歸責(zé)于雙方當事人的事由。再說的更直白一點，如果王先生跟對方在合理的時間內(nèi)繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益的考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使購房合同不能訂立，就屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，并非定購書里約定的違約情形，此時，訂購協(xié)議應(yīng)當解除，已付定金應(yīng)當返還。

原文作者：褚盼盼
如果您有什么法律問題，點擊咨詢，可享有一對一解答。