沒(méi)有房產(chǎn)證，強(qiáng)拆之后不給補(bǔ)償？這些“違章建筑”不能拆了！

京云律師事務(wù)所

2019-10-09 16:38:27

【摘要】中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：取得土地使用權(quán)證，沒(méi)有房產(chǎn)證，強(qiáng)拆之后不給補(bǔ)償？這些“違章建筑”不能拆了！拆錯(cuò)了可以申請(qǐng)賠償！第一部分：案例故事沈某住在城中村，后來(lái)由于城

中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：取得土地使用權(quán)證，沒(méi)有房產(chǎn)證，強(qiáng)拆之后不給補(bǔ)償？這些“違章建筑”不能拆了！拆錯(cuò)了可以申請(qǐng)賠償！
第一部分：案例故事
沈某住在城中村，后來(lái)由于城市化改造，該土地變成城市土地。沈某家里的房屋面臨拆遷，但是所涉房屋沒(méi)有房產(chǎn)證。拆遷方工作人員說(shuō)這個(gè)房屋缺少合法手續(xù)，疑似違章建筑，不會(huì)按照合法建筑給補(bǔ)償。沈某問(wèn)京云房產(chǎn)律師，哪些屬于違建？沒(méi)有房產(chǎn)證影響獲得補(bǔ)償嗎？
第二部分：我國(guó)法律關(guān)于違章建筑有哪些規(guī)定?
一、六種常見(jiàn)的違章建筑類型
違章建筑是指未取得擬建工程規(guī)劃許可證（原址、選址建房意見(jiàn)書），在規(guī)劃區(qū)以外建設(shè)，違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動(dòng)工建造的房屋及設(shè)施。
1、未經(jīng)批準(zhǔn)在承包地、宅基地等集體土地上新建、修建和擴(kuò)建的建筑物、構(gòu)筑物，并且該土地使用權(quán)是通過(guò)農(nóng)民私自轉(zhuǎn)讓取得的。
2、沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者雖然取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但沒(méi)有按照批準(zhǔn)范圍、內(nèi)容施工的。
3、在拆遷征收范圍確定后實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建的建筑物和構(gòu)筑物。
4、占有國(guó)有土地和在農(nóng)村非法占有集體土地新建、修建和擴(kuò)建的建筑物、構(gòu)筑物。
5、在現(xiàn)有房屋四周、院落、屋頂、陽(yáng)臺(tái)自建的建筑物。
6、未經(jīng)批準(zhǔn)在過(guò)道、馬路邊、公共綠地、人行道等土地上搭建的棚亭、房屋等。京云拆遷團(tuán)了解到，李先生家在公路邊私自蓋的房屋，可能屬于這種情況。村里蓋房子可能已經(jīng)有了合法手續(xù)，然而李先生沒(méi)有合法手續(xù)，其所蓋的房屋可能涉及違法建筑問(wèn)題。
二、這些房子不是違章建筑。
1、2008年以前建造、翻建、擴(kuò)建的房屋，有完整的土地使用權(quán)及完整的土地使用權(quán)證書。或者相應(yīng)的職能職權(quán)部門確定的房屋使用權(quán)，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一次性買斷的集體建設(shè)用地使用權(quán)，或者通過(guò)招拍掛取得的國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)，并且建筑是在2008年之前首次建造或改擴(kuò)建的。
2、招商引資企業(yè)，經(jīng)具有建筑合法性審批權(quán)的政府或職能部門同意興建的建筑，不能被認(rèn)定為違章建筑。
3、我國(guó)的《土地管理法》是在1986年6月25日實(shí)施的，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》在《土地管理法》實(shí)施后廢止。1986年《土地管理法》實(shí)施之前建造的農(nóng)村土地房屋，不能被認(rèn)定為違章建筑。
4、土地總體規(guī)劃調(diào)整前，房屋符合當(dāng)時(shí)的用地規(guī)劃，并取得符合當(dāng)時(shí)法律規(guī)定的相關(guān)證照。符合當(dāng)時(shí)的條件但不符合現(xiàn)在條件的農(nóng)村土地，也不能隨便認(rèn)定為違章建筑，根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定，只能采取沒(méi)收而不能采取限期拆除的處理方式。
5、京云認(rèn)為按照我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定，取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》、《選址意見(jiàn)書》以及前期土地相關(guān)的手續(xù)，并且可以通過(guò)改正或補(bǔ)辦一定的手續(xù)來(lái)獲得最后的《房屋建設(shè)許可證》或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的，可以補(bǔ)辦手續(xù)，不能隨便認(rèn)定為違章建筑，應(yīng)該給其改正或限期改正的機(jī)會(huì)。
6、有些政府通過(guò)招投標(biāo)、拍賣等方式一次性出售以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（包括老舊改小區(qū)）所剩下的土地使用權(quán)，但可能出手的時(shí)候地上建筑物沒(méi)有相應(yīng)的手續(xù)，這種情況也不能隨便認(rèn)定為違章建筑。從政府手中直接買斷土地使用權(quán)及地上建筑物，不能被認(rèn)定為違章建筑。
7、如果取得了土地使用權(quán)證，但是沒(méi)有房產(chǎn)證，或者沒(méi)有建筑工程的相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，也不能認(rèn)定為違章建筑。因?yàn)槿〉昧艘欢ㄊ掷m(xù)，但是證照并不完備的情況，可以補(bǔ)辦延續(xù)的。
8、用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)村土地承包地，或者利用荒山荒地自由復(fù)墾或用于基本農(nóng)田生產(chǎn)建設(shè)的土地。也不能隨便認(rèn)定為違章建筑。
三、發(fā)生這幾種情況，即使沒(méi)有房產(chǎn)證，也可獲得拆遷補(bǔ)償。
1、由于城市化進(jìn)程，很多農(nóng)村成為新城市。所以因城鎮(zhèn)化建設(shè)，有些農(nóng)村原有的房屋要被拆除。那些涉及無(wú)房產(chǎn)證的房屋，可獲得拆遷補(bǔ)償。
2、只要能證明祖宅的所有權(quán)是自己的，拆遷時(shí)就可獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。
3、依據(jù)當(dāng)?shù)亟ǚ空撸约跋嚓P(guān)法律規(guī)定修建建造的房屋，拆遷時(shí)可獲得拆遷補(bǔ)償。
4、有一些房子是有特殊歷史背景的，例如在20世紀(jì)五六十年代，大多數(shù)房子沒(méi)有房產(chǎn)證，在征地拆遷時(shí)，這類房子依然可以獲得拆遷補(bǔ)償。
四、京云律師團(tuán)的建議
1、如果您的房屋被認(rèn)定為違章建筑，請(qǐng)先搞清楚你的房屋是否是違建。在遭遇強(qiáng)拆之后，或在收到征收決定、征收補(bǔ)償決定等具體行政行為的60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟。別通過(guò)信訪、舉報(bào)等方式錯(cuò)過(guò)訴訟時(shí)效。
2、對(duì)于合法房屋被強(qiáng)拆，訴訟時(shí)效是6個(gè)月。在被認(rèn)定為違章建筑以后，對(duì)責(zé)令限期拆除決定不服的，要在接到該拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴。
3、在實(shí)施拆除違建之前，仍需要做最后一個(gè)公告。如果被拆遷人提起行政復(fù)議或行政訴訟，在司法審查終結(jié)前，不能強(qiáng)拆涉案房屋。
4、如果有疑問(wèn)，請(qǐng)咨詢專業(yè)的征地拆遷律師，尋求專業(yè)的法律意見(jiàn)。不管涉及違章建筑，還是遇到征地拆遷，最好不要自行拆除涉案房屋。如果你自己拆了，以后很難獲得補(bǔ)償。中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

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