農(nóng)村納入規(guī)劃區(qū)，補償兩重天，補償?shù)降自趺此悖?/h1>

京云律師事務(wù)所

2019-06-19 11:13:32

【摘要】　　房子被拆，補償竟然只是市價的十分之一　　王先生家住江蘇省徐州市某縣城郊的某村，早在1998年看到自家老房已經(jīng)破舊不堪，便向村委申請翻建，取得建房許可后，建造了3層樓房，并辦

　　房子被拆，補償竟然只是市價的十分之一

　　王先生家住江蘇省徐州市某縣城郊的某村，早在1998年看到自家老房已經(jīng)破舊不堪，便向村委申請翻建，取得建房許可后，建造了3層樓房，并辦理了房產(chǎn)證。隨著經(jīng)濟飛速的發(fā)展，王先生家附近越來越繁華，通了地鐵，周邊相繼建起了學(xué)校和商場，越來越有城區(qū)的氣息。

　　2017年10月，村委會通知村民說要拆遷了，村里納入了棚戶改造，同時給每家每戶發(fā)了一個宣傳小冊子。宣傳冊內(nèi)容包括了補償和安置事宜，但是文件沒有加蓋公章，還要求村民必須一個月內(nèi)簽字。

　　根據(jù)宣傳冊規(guī)定，村里磚混結(jié)構(gòu)的房屋一平補償500多元，加上裝修也就700多元，而靠近被征收房屋50米左右的商品房價格已經(jīng)6000多了，甚至有的房子8000?。王先生自己算了算，按照宣傳冊的規(guī)定進行補償?shù)脑挘玫搅搜a償款，就別想著買房子了，更別提自己再去建造房子了。

　　為什么王先生家的房屋補償和實際價值會差距這么大?我們經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)了問題的關(guān)鍵：王先生的房屋應(yīng)該早就已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)了，而村委還想按照普通農(nóng)村房屋的征收價格來補償，這顯然是不合理的。王先生隨后拒絕了簽字，并要求征收方給出合理補償。

　　二

　　什么是城市規(guī)劃區(qū)?為何差距如此大

　　城市規(guī)劃區(qū)指的是近城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。

　　特別是城市周邊的集體土地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊，很可能在城市發(fā)展擴張中已經(jīng)納入到城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，在未來的幾年、十幾年這片的集體土地將要發(fā)生翻天覆地的變化，土地性質(zhì)也隨之變?yōu)閲型恋亍ν辽灵L在這塊土地上的老百姓，未來很可能面臨土地征收、房屋拆遷。

　　納入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村房屋，有這些常見特點：

　　1、地域位置：以城市為中心，內(nèi)含外延的城中村、城郊村鎮(zhèn);

　　2、政策限制：納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地，計劃在該區(qū)域內(nèi)建住宅或者其他一般不予審批;

　　3、周邊環(huán)境：交通道路便利，城市商業(yè)發(fā)展齊備;

　　4、管理部門名稱：管理部門由以前的某村委會變?yōu)槟辰值擂k。

　　這就給被拆遷人一個提醒，看看自己的房子是不是屬于規(guī)劃區(qū)，實踐中，往往很多老百姓是不知道，也不關(guān)注的，因此，小云律師在這里建議你，在拆遷公告發(fā)布之日就開始著手調(diào)查取證，找到相關(guān)的信息和線索，對于維護自己的合法權(quán)益大有幫助。

　　隨著城市化不斷推進，很多城郊附近的村鎮(zhèn)逐漸納入了城市規(guī)劃區(qū)，有些農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地早就已經(jīng)被批準(zhǔn)征收。然而，出于各種各樣的原因，房屋征收部門對該集體土地上的房屋一直未進行補償，原住戶也一直在使用其房屋。等過了幾年，等到房屋征收部門給被征收人補償安置時，該部分房屋所在的地方已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，隨之而來的是周圍的房屋價格也已經(jīng)完全趕上城市房屋價格。

　　但是，實際中，遇到征地拆遷時，一些地方的征收方依舊按照農(nóng)村集體土地上的房屋標(biāo)準(zhǔn)進行補償。這造成咱們一些農(nóng)民被征收后生活水平下降，沒有謀生的土地，生活得不到保障，也買不起房。一方面是征收方違法征收，另一方面是咱農(nóng)民朋友還不知道自己的房屋早已被納入了城市規(guī)劃區(qū)，這樣的農(nóng)村房屋是可以比照國有土地上的房屋價值進行補償?shù)摹＿@都會造成咱們農(nóng)民在房屋拆遷時利益受損。

　　三

　　運用法律武器，維護合法權(quán)益

　　1、法律依據(jù)：

　　(1)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

　　(2)(2005)行他字第5號《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)》規(guī)定：“行政機關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補償安置。”

　　2、律師解析：

　　最高人民法院這樣規(guī)定顯然是合理的，因為在集體土地征收過程中，如果未同時對被征收的集體土地上的房屋進行征收補償，經(jīng)過若干時間后，原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，基本實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化，此時再對原集體土地上的房屋實施征收，可以參照國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補償。其目的在于避免同區(qū)域內(nèi)原集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)低于國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)，充分保障原集體土地上房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。這樣才更加公平，也可以減少不必要的糾紛。

　　我們知道，國有土地和集體土地，在法律上性質(zhì)是不一樣的，因此，對集體土地上房屋進行征收時，其補償當(dāng)然沒辦法直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》。但是根據(jù)現(xiàn)實狀況，即房屋所在的土地已經(jīng)城市化，如果按照農(nóng)村集體土地來進行補償，就無法保障農(nóng)民的權(quán)益。因此，最高人民法院就規(guī)定，對于農(nóng)村集體土地上的房屋在補償時已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人補償。

　　同時，需要注意的一點是，參照并不等于完全適用，這是因為兩者還是有所差別的。征收國有土地上的房屋時，征收補償款是包括土地本身的地價在內(nèi)的。因此，如果征收農(nóng)民集體土地時已經(jīng)對土地進行了補償，那么按照國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)對其補償時，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。!