【京云律所】房屋買賣協議無效，實際居住人就無權獲得拆遷安置補償嗎？

京云律師事務所

2024-04-01 10:06:26

【摘要】我國法律規定，宅基地轉讓只允許本村集體內部成員之間的轉讓，但實際上許多老百姓并不了解相關規定，認為宅基地是屬于自己的，宅基地上房屋自己也有權出賣、轉讓。但在這種情況下，如果遇到征地拆遷，糾紛就多了起來。

勝訴案例

我國法律規定，宅基地轉讓只允許本村集體內部成員之間的轉讓，但實際上許多老百姓并不了解相關規定，認為宅基地是屬于自己的，宅基地上房屋自己也有權出賣、轉讓。但在這種情況下，如果遇到征地拆遷，糾紛就多了起來。

案件詳情

楊先生早年間與安徽省合肥市某村村民熊某簽訂了協議，協議上約定楊先生購買熊某位于村內的房屋三間上下共計六間。后合肥市政府實施城中村改造項目，楊先生購買的房屋在征收范圍內。鎮政府卻以楊先生并非本村集體成員，無權獲得拆遷補償為由，將楊先生房屋強制拆除。

楊先生一氣之下，將鎮政府訴至法院，請求法院確認鎮政府強制拆除其房屋的行為違法。但由于楊先生并未咨詢和委托專業律師，導致在法庭上被鎮政府抓住漏洞，指明其與熊某簽訂的房屋買賣協議不合法無效，故楊先生無權獲得補償，鎮政府拆除行為完全合法，楊先生無法反駁更利于自己的法律，最終被法院駁回訴訟。

經過一審敗訴，楊先生深刻認識到了專業律師的重要性，于是來到了京云律師事務所，在與京云拆遷律師經過長達兩個小時的詳細溝通后，京云拆遷律師仔細分析楊先生一審敗訴的原因以及在二審中如何趨利避害，增強勝訴把握。楊先生聽完，心里的大石頭瞬間落下，當場便與京云拆遷律師簽訂合同，委托京云拆遷律師為其代理，提起上訴。

庭審

庭審中，鎮政府辯稱，楊先生不是該村的集體經濟組織成員，其與該村村民私自所簽訂的集體土地上房屋的買賣合同是無效合同，依法對涉案房屋就不具有合法的所有權。故楊先生與涉案房屋的拆除行為并不具有法律上的利害關系，即楊先生不具備法定的原告主體資格，請求二審法院駁回上訴，維持一審裁定。

面對鎮政府的抗辯，京云拆遷律師指出

首先，一審法院錯誤的認定楊先生不是涉案房屋的合法的產權人或用益物權人，偷換概念認為楊先生與被訴的行政行為沒有利害關系，進而否認楊先生的原告資格是錯誤的。本案中楊先生房屋被強拆與鎮政府的拆遷行為有法律上的利害關系。楊先生通過簽訂房屋購買協議的方式取得房屋的產權，并且居住多年，對房屋進行了裝飾裝修，室內存在財物和日常生活用品，鎮政府采取強制拆除的方式拆除楊先生的房屋，顯然楊先生為該拆除行為的相對人。

其次，一審法院在審理行政案件時不應該對購房合同的效力進行審查，否認房屋買賣協議的效力。《中華人民共和國土地管理法》中沒有明確說明房屋買賣協議無效。一審法院判決書中也沒有引用關于買賣協議的無效的條款。合同效力是民事案件解決問題，即使購房協議無效，不能否認楊先生與強制拆除行為存在利害關系，不能否認楊先生是該行為的相對人，更不能否認楊先生在一審中享有原告資格。

再次，在司法實踐中，涉及到購房合同無效的情況下，一般也是在補償后出現出賣人與買受人財產分割問題，購房協議已經約定出賣人放棄了拆遷利益，一審法院認定楊先生不具有訴訟主體資格，對楊先生不公，同時也剝奪了楊先生救濟的權利。并且，種種證據表明，楊先生為案涉房屋的實際居住使用人，即使楊先生購買房屋的行為違反法律規定，也并不影響其對房屋中其它財產享有合法權益。