租賃房屋是違建，雙方有糾紛怎么處理？

京云業(yè)主維權(quán)律師

2019-12-04 15:28:53

【摘要】關(guān)鍵詞：房產(chǎn)糾紛，房屋租賃糾紛，業(yè)主維權(quán) 案情簡(jiǎn)介 2008年4月，A公司與B村委會(huì)簽訂了一份房屋租賃合同，約定該公司租賃村里六幢毛坯房由該公司自主經(jīng)營或者自主分租，六幢房屋均為

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)糾紛，房屋租賃糾紛，業(yè)主維權(quán)
案情簡(jiǎn)介
2008年4月，A公司與B村委會(huì)簽訂了一份房屋租賃合同，約定該公司租賃村里六幢毛坯房由該公司自主經(jīng)營或者自主分租，六幢房屋均為臨時(shí)建筑，使用時(shí)間至2010年8月31日。雙方約定A公司不得因房屋系臨時(shí)建筑，無土地使用權(quán)證等主張合同無效。2008年8月1日，B村委會(huì)與A公司交付房屋。A公司接受房產(chǎn)后，將房產(chǎn)進(jìn)行裝修，并對(duì)外招商出租，分別出租給40余戶商戶經(jīng)營。
因受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，2012年12月31日，A公司共欠租金105萬元，雙方協(xié)商未果，自2013年起A公司未繳納租金。
2013年，B村委會(huì)起訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋租賃合同無效，A公司將租賃的房屋返還給村委會(huì)，并支付B村委會(huì)房屋占有使用費(fèi)105萬元，并自2013年1月1日起按照每天15479.45元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋占有使用費(fèi)。
A公司提出反訴，主張B村委會(huì)造成A公司重大損失，要求B村委會(huì)賠償損失300萬元，其中包括裝修基礎(chǔ)設(shè)施損失250萬元，前期招商費(fèi)用50萬元。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)
1.雙方過錯(cuò)如何認(rèn)定？
合同無效導(dǎo)致合同無法再繼續(xù)履行，雙方過錯(cuò)應(yīng)如何認(rèn)定呢？
首先，主要過錯(cuò)方是B村委會(huì)。其明知臨時(shí)建筑只有兩年的使用期限，臨時(shí)建筑超過使用期限卻沒有在使用期限內(nèi)自行拆除，也沒有申請(qǐng)延長使用期限，而是與A公司簽訂了十年租賃期限的租賃合同，在使用期限屆滿后繼續(xù)向A公司收取租金。B村委會(huì)一方作為出租方，依法應(yīng)當(dāng)在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，其應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。A公司作為承租人在承租涉案房屋時(shí)對(duì)于涉案房屋屬于臨時(shí)建筑是明知的，也具有一定過錯(cuò)。
2.房屋占有使用費(fèi)如何認(rèn)定？
合同無效，自然合同約定的租金也就沒有了支付的基礎(chǔ)，但是根據(jù)最高院的司法解釋，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可以請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。法院可以根據(jù)案件具體情況和雙方過錯(cuò)程度進(jìn)行調(diào)整。本案中法院就根據(jù)租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議約定的年租金465萬元計(jì)算出日租金標(biāo)準(zhǔn)12916.66元，在此基礎(chǔ)上酌定按照日租金12916.66元的70%即9041.66元作為房屋占有使用費(fèi)每日的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
3.前期招商投入的損失如何認(rèn)定？
租賃合同無效，A公司有權(quán)要求B村委會(huì)承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償對(duì)其造成的損失。根據(jù)A公司主張前期投入應(yīng)為50萬元，但是除了燈箱之外沒有明確證據(jù)予以證明，原審酌定前期投入25萬元作為損失，并且考慮到A公司已經(jīng)經(jīng)營了一段時(shí)間以及B村委會(huì)對(duì)合同無效承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任，酌定由B村委會(huì)賠償20萬元。
4.裝飾裝修物損失如何認(rèn)定？
A公司主張裝飾裝修損失250萬元，但是根據(jù)其提供的證據(jù)能夠證明150余萬元，B村委會(huì)對(duì)此認(rèn)可，其他部分A公司未能提供證據(jù)證明，因A公司不能提供相關(guān)圖紙，而且裝修戶對(duì)房屋進(jìn)行了二次裝修，如何鑒定區(qū)分存在困難。因無法通過實(shí)物鑒定的方式確定現(xiàn)值，考慮到A公司已實(shí)際使用了一段時(shí)間，法院酌定按照A公司的投入數(shù)額的70%即1054527.80元折價(jià)歸B村委會(huì)所有。

律師解析
一、租賃合同是否有效？
根據(jù)《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律規(guī)定，臨時(shí)建筑使用年限不得超出二年，同時(shí)需要在規(guī)定的使用期內(nèi)自行拆除，超過使用年限的該建筑屬于違法建筑。
如果租賃合同的標(biāo)的物屬于違法建筑，那么該合同因?yàn)檫`法了法律強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效。最高院的司法解釋也對(duì)該種情形做了具體規(guī)定。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款規(guī)定，租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
這起糾紛中，從2010年8月31日起，房屋的性質(zhì)變成了違法建筑，此時(shí)起租賃合同自始無效。
二、合同無效的后果
1.返還財(cái)產(chǎn)。合同一旦無效，根據(jù)合同法的規(guī)定，基于合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。在該租賃糾紛中，A公司應(yīng)返還B村委會(huì)的房屋。
2.根據(jù)過錯(cuò)承擔(dān)損失。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
因?yàn)檫`建導(dǎo)致的租賃合同糾紛，因?yàn)樯婕暗叫姓?qiáng)制性規(guī)定、合同無效的法律效果、損失和使用費(fèi)的舉證等專業(yè)性問題，屬于較為復(fù)雜的法律糾紛，如果遇到該類糾紛，建議先咨詢專業(yè)律師的意見。

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