為了私房的動遷款，家人鬧翻天，該如何避免呢？

京云律師事務(wù)所

2019-09-24 11:22:19

【摘要】近年來，隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，區(qū)域規(guī)劃、拆遷建設(shè)活動頻繁，這對于城市的發(fā)展以及提高老百姓的居住生活環(huán)境，本身是一件利好大事，然而現(xiàn)實生活里，卻是幾家歡喜幾家愁。一個房

近年來，隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，區(qū)域規(guī)劃、拆遷建設(shè)活動頻繁，這對于城市的發(fā)展以及提高老百姓的居住生活環(huán)境，本身是一件利好大事，然而現(xiàn)實生活里，卻是幾家歡喜幾家愁。一個房子的動遷利益，大家都認(rèn)為自己有合理合法的權(quán)利進(jìn)行分割，為了動遷款誰拿得多拿得少，大動干戈，鬧成一團(tuán)的家庭不在少數(shù)。今天中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)小云律師就跟大家聊聊關(guān)于拆遷款分割的問題，看看能否有效的避免家庭內(nèi)部矛盾的發(fā)生，或者是在矛盾激化的時候，提供分割的思路和方法。

1、私房動遷，拆遷款歸誰？
根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施細(xì)則》第四十四條（居住房屋征收補(bǔ)償所得的歸屬和安置義務(wù)）征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。也就是說，私房的權(quán)利基礎(chǔ)是所有權(quán)，征收利益歸產(chǎn)權(quán)人所有，產(chǎn)權(quán)人同時需要安置房屋的使用人，那么問題來了，什么人是法律意義上的房屋使用人呢？根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施細(xì)則》第五十一條，房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。我們在辦理此類案件時，往往涉及了繼承、共有、拆遷及補(bǔ)償款分割等問題，對權(quán)利主體的確認(rèn)也較為復(fù)雜，涉及戶籍管理、農(nóng)村宅基地管理等，各種法律關(guān)系和錯綜復(fù)雜的親屬關(guān)系交織在一起，增加了案件的審理難度。例如，涉及到繼承的析產(chǎn)案件需要追加所有繼承人，很多當(dāng)事人的父母早已死亡，而父母生育的子女眾多，且子女外出務(wù)工或遠(yuǎn)嫁他鄉(xiāng)，其戶口也早已遷移他處。在訴訟時當(dāng)事人為了多得財產(chǎn)，故意不說這些事實，或干脆說已死了。由于年代久遠(yuǎn)，派出所的戶籍登記資料中又無法反映出所有子女的情況，致使出現(xiàn)遺漏情況。

2、產(chǎn)權(quán)人和使用人之間怎么分配？
這個是困擾所有人的頭疼問題。但是，法律并沒有任何強(qiáng)制性的規(guī)定，只是在司法審判中，有一個審理的原則是，私房拆遷在具體分配征收補(bǔ)償利益時需考慮被征收房屋的性質(zhì)和來源，住房、生活以及安置對象在征收安置時的不同身份、實際居住情況等具體因素予以確定。
按照目前大部分上海法院的裁判規(guī)則，被征收房屋的居住部分的評估價格、簽約搬遷獎勵費(fèi)、基地獎、無不予認(rèn)定建筑面積獎、非居住部分價值補(bǔ)償款均應(yīng)按認(rèn)定的被征收人員的產(chǎn)權(quán)份額予以分配。在一般原則下，被征收房屋居住部分的價格補(bǔ)貼、套型面積補(bǔ)貼、搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備移裝費(fèi)、裝飾裝修補(bǔ)償應(yīng)由房屋實際居住人享有。如果產(chǎn)權(quán)人有多個，那么就由共有產(chǎn)權(quán)人來均分。居住困難戶的專項補(bǔ)貼給在他處無住房符合上海動遷政策的居住困難戶。與人身性質(zhì)有關(guān)的重病、特困、大齡青年等補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)歸屬特定的人。

3、私房上有戶口，動遷利益如何分配？
現(xiàn)在上海的政策變化了，從數(shù)人頭已經(jīng)轉(zhuǎn)到數(shù)磚頭為主，加上托底保障。如果私房中戶口居住困難戶達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，除了數(shù)磚頭獲得的利益外，可以獲得專項的居住困難戶保障補(bǔ)貼。如果不符合居住困難戶標(biāo)準(zhǔn)，則主要按照數(shù)磚頭獲得補(bǔ)償款。因此，私房上有戶口，并不代表一定能獲得動遷利益，要根據(jù)具體情況，看動遷時是否考慮了戶籍在冊人員因素。一般來說，目前在私房動遷中只有托底保障情況下，非產(chǎn)權(quán)人的戶籍人員才能拿到相應(yīng)的補(bǔ)償。

4、托底保障下怎么分配？
房屋價值補(bǔ)償（俗稱“三塊磚”），應(yīng)歸私房產(chǎn)權(quán)人所有，如產(chǎn)權(quán)人過世的，補(bǔ)償作為產(chǎn)權(quán)人的遺產(chǎn)在繼承人之間繼承，歸繼承人所有。有些情況下，為妥善安置戶籍人員，三塊磚中可能有一部分拿出來補(bǔ)貼給戶籍人員。為平衡各方利益，產(chǎn)權(quán)人利益稍有折損。這個在法官的自由裁量范圍內(nèi)，根據(jù)房屋來源，戶籍人員的歷史情況綜合考量。獎勵補(bǔ)貼部分，這部分一般歸私房的實際使用人所有。在認(rèn)定居住困難戶保障的情況下，獎勵補(bǔ)貼還包括居住困難戶保障補(bǔ)貼。

析產(chǎn)案件在實踐中往往跟繼承案件相關(guān)聯(lián)，涉及標(biāo)的額較大，人數(shù)較多，矛盾也很多，再加上各個地區(qū)的動遷政策略有不同，其實并沒有一個統(tǒng)一的法律標(biāo)準(zhǔn)，以上給出的也只是在實踐中總結(jié)出來的意見，僅供大家參考使用，如果有不同的特殊情況，需要具體分析。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

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